Tahliye Taahhüdü
3/1/2024
BAĞIMSIZ BÖLÜM SATIN ALINIRKEN YA DA SATIŞ VAADİ YAPILIRKEN DİKKAT EDİLMESİ GEREKEN BAZI HUSUSLAR
1 - Öncelikle bu konuda uzman bir avukattan yardım almanız gerekir.
2 - Tapudaki tüm takyidatların (şerhler, beyanlar vs.) incelenmesi gerekmektedir. Örneğin satıcı başkası ile satış vaadi sözleşmesi yapmış ise bu taşınmazı almaktan imtina etmelisiniz. Ayrıca taşınmazı hacizli ya da ipotekli olarak satın alırsanız bu haciz ve ipoteği bilerek satın aldığınız kabul edilir ve satın aldığınız bağımsız bölümün cebri icra ile satışı söz konusu olabilir. Yine taşınmazda tedbir kararı olup olmadığına da bakılmalıdır.
3 - Yönetim planındaki hükümlerin incelenmesi gerekir. Çünkü yönetim planı ile tüm kat mâlikleri ve bağımsız bölümü kullanan kişiler (intifa sahibi, kiracı vb.) bağlıdır.
4 - Bağımsız bölümün hissesi satın alınacaksa şufa (önalım) hususuna da dikkat edilmelidir. Şufa göze alınmış ise ve satın alınan hisse bedeli tapuda düşük gösterilmiş ise zarara uğranılması olasıdır.
5 - Satın aldığınız kişinin ekonomik durumundan emin değilseniz İİK m. 277 ve devamında düzenlenmiş olan tasarrufun iptali davası ile karşı karşıya kalabilirsiniz. Satıcı borçlularından mal kaçırıyor olabilir ve bu nedenle tasarrufun iptali davası ile taşınmaza haciz konabilir ve taşınmazın satışı istenebilir. Burada taşınmazın değerinde alınmasına ve tapuda bu değerin gösterilmesine özen gösterilmelidir. Ayrıca satıcı ile aynı sektörde olmamanız da bu dava bakımından faydanızadır. Ayrıca satın aldığınız kişi akraba ise tasarrufun iptali bakımından sıkıntı yaşanabilir.
6 - Satıcı müteahhitse arsa sahibi/sahipleri ile yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesini incelemek gerekir. İnşaatın ne zaman biteceği, müteahhidin ferağ yetkilerini hangi aşamalarda alacağı ve inşaatın şu anda hangi aşamada olduğu incelenmelidir.
7 - Kat irtifakının kurulması satın aldığınız bağımsız bölümün belirlenmesi bakımından önem arz etmektedir. Kart irtifakının kurulmaması durumunda satış vaadi yapılan taşınmazın cephelerinin baktığı sokaklar sözleşmede belirtilebilir.
8 - Satış vaadi sözleşmesi yapılacaksa bunun noterde yapılması gerekmektedir. Aksi taktirde sözleşme geçersiz olacaktır. Sözleşmede şerhe ilişkin hüküm koydurun ve ayrıca bu sözleşmeyi tapuya şerh ettirin. Satış vaadi sözleşmesine hangi bağımsız bölümün satılacağı somut olarak yazılmalıdır. Bağımsız bölümlerin değişme ihtimalini de dikkate alarak kat ve sokak numaralarını, yönlerini ve bağımsız bölümün vasıflarını yazmanız isabetli olacaktır. Satın alınacak bağımsız bölümün somutlaştırılması çok önemlidir. Başka bir bağımsız bölümü satın almış olmayın.
9 - Eğer tüketici iseniz satın alınacak şey konut ise ve bağımsız bölümün bedelini önceden taksitle ya da peşin olarak ödemeyi taahhüt etmiş ve satıcı da kısmen ya da tamamen ödemeden sonra devri taahhüt etmiş ise bu tip sözleşmeler ön ödemeli konut satış sözleşmesidir. Bu sözleşmelerde de şu hususlara dikkat edilmelidir:
a) Tüketicilere sözleşmenin kurulmasından en az bir gün önce, Bakanlıkça belirlenen hususları içeren ön bilgilendirme formu verilmek zorundadır. Aksi takdirde tüketici bilgilendirilmediğini ileri sürerek sözleşmenin geçersizliğini iddia edebilecektir.
b) Yapı ruhsatı alınmadan, tüketicilerle ön ödemeli konut satış sözleşmesi yapılamaz. Yapı ruhsatı alınmadan sözleşmenin yapılması hâlinde sözleşme geçersiz olacaktır.
c) Ön ödemeli konut satışının tapu siciline tescil edilmesi, satış vaadi sözleşmesinin ise noterde düzenleme şeklinde yapılması zorunludur. Aksi hâlde satıcı, sonradan sözleşmenin geçersizliğini tüketicinin aleyhine olacak şekilde ileri süremez. Buradaki önemli husus satıcının şekle aykırılığı tüketici aleyhine ileri süremeyecek oluşudur. Örneğin sözleşmenin adî yazılı bir şekilde yapıldığını varsayarsak ve tüketici on ay boyunca taksitleri ödemiş ise satıcı şekle aykırılık nedeniyle sözleşmenin geçersizliğini ileri süremeyecektir. Tüketici ise şekle aykırılığı ileri sürebilecektir. Ancak belirtelim ki geçerli bir sözleşme yapılmış olmadıkça satıcı tüketiciden herhangi bir isim altında ödeme yapmasını veya tüketiciyi borç altına sokan herhangi bir belge vermesini isteyemez. Dolayısıyla görüşüme göre sözleşme tapu siciline tescil edilmedikçe ve noterde yapılmadığı sürece hem geçersiz olacak, hem de tüketiciden ödeme isteyemeyecek ve borç altına sokacak bir belge imzalatamayacaktır. Şekle aykırılığı ise sadece tüketici ileri sürebilecek.
ç) Bakanlıkça projedeki konut adedi ya da projenin toplam bedeli kriterine göre belirlenecek büyüklüğün üzerindeki projeler için satıcının ön ödemeli konut satışına başlamadan önce; kapsamı, koşulları ve uygulama esasları Hazine Müsteşarlığınca belirlenen bina tamamlama sigortası yaptırması veya Bakanlıkça belirlenen diğer teminat ve şartları sağlaması zorunludur. Böylelikle müteahhidin binayı bitirememesi durumunda binanın yarım kalmasının önüne geçilmiş olacaktır. Sigorta ve teminat konusu da alıcı tarafından araştırılmalıdır ve satıcıdan bu bilgiler talep edilebilir.
d) Tüketici sözleşmenin imzalanmasından itibaren ondört gün içinde sebep göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin cayma hakkını kullanabilecektir. Cayma hakkı konusunda tüketicinin bilgilendirildiğini ispat yükü satıcıdadır. Ayrıca bağlı kredinin cayma hakkının sona ermesiyle yürürlüğe girecektir.
e) Ön ödemeli konut satışında devir veya teslim süresi sözleşme tarihinden itibaren otuz altı ayı geçemez. Kat irtifakının tüketici adına tapu siciline tescil edilmesiyle birlikte zilyetliğin devri hâlinde de devir ve teslim yapılmış sayılır.
Faydalı olması dileğiyle.
Hakan DİMDİK